2018年，所有围绕着地产/物业发展的旅游大住宿业以及空间产业，必将迎来一场“轻资产”转型硬仗。谁能活下来，谁能站在制高点?

　　（迈点网讯  王丹丹）随着房地产业迈入存量经济时代，长期以来依赖于地产(物业)为生存和发展的各类商业形态都将面临一个选择：“轻”装上阵，走轻资产发展模式。

　　所谓轻资产(Asset-light)，又称轻资产运营模式，是指企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

　　怎样避“重”就“轻”、让自己快速发展的呢?迈点网记者盘点2017年8大经典模式为2018年行业的轻资产之路提供参考案例。

　　一、卖卖卖：抛弃“不良”资产、转手优良资产、转售股权

　　据不完全统计，仅在仅仅酒店行业就有18个“烫手山芋”被抛售。这其中，最轰动的当属万达将77家酒店和13个文旅城项目91%的股权作价638亿元转让给富力和融创;重组阵痛来袭，万豪正在削减表现不佳的喜来登酒店，今年大约放弃6000间客房，2018年则是4000间。

　　酒店资本及股权被抛售的原因有很多种，同样结果也是相当可期的：抛弃“不良”酒店资产，使得整体业绩在某种程度上得到了拯救;酒店资产及股权的转售成为转型护着战略调整关卡中的企业的助推器;基于套现需求，也有不少企业将自己的优良资产转手。

　　二、全球“购”：通过收并购，优化资产配置

　　“卖”或者“买”都是轻资产的模式之一。相较于“卖”，2017年“买”更是年度并购大戏中的大腕。从并购案例来看，酒店23起，公寓12起，联合办公40起，交易金额超过了百亿级体量。

　　就传统的酒店行业来看，为了产品、扩大市场占比而发生的合理的并购行为居多，围绕“买入-修复-买出”的逻辑，各投资主体正希望借手获得更高的投资回报率;对比2016年，2017酒店巨头的并购方向也更多地投向了跨行业或者供应链上的投资，比如说，收购OTA平台、短租平台等等。而在相对较新的联合办公领域，并购多是为了扩大规模抢占市场和自身产品的升级和创新。

　　对于第一梯队的集团和品牌来说，收购是轻资产运营的必选之路。收并购在很多时候就是一个“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的过程，在这个过程中既然迅速产生了行业独角兽，也吞噬了一批小品牌。在这个方面，黑石以及国际酒店集团都是行业学习的楷模。

　　三、多元化经营：灵动与平台才是巨头的选择

　　雅高酒店集团主席兼CEO塞巴斯蒂安・巴赞表示，集团未来收入的1/3将不再来源于传统的酒店客房与餐饮销售。2017年雅高收购John Paul 入主高端礼宾市场，意在改变遭受数字革命“打击”的传统酒店业的经营模式。温德姆旗下业务分支——温德姆度假交换和租赁RCI宣布收购英国度假交换平台Love Home Swap。雅诗阁公寓信托逾1亿收购希尔顿逸林酒店，这是雅诗阁在纽约收购的第4家酒店“我们收购的几家酒店在过去两年中的平均入住率高达90%以上。我们预计此次收购将巩固雅诗阁公寓信托的投资组合，因为我们仍然致力于为业主创造稳定和不断增长的回报。”雅诗阁董事长Bob Tan表示。

　　在转型升级成为时代主流的大背景之下，多元化、个性化、融合化将成趋势。小到单一物业，未来有可能是“酒店+公寓”“公寓+办公”或者更多其他场景化跨界融合的场所;达到不同行业之间的无缝对接。这就意味着巨头企业未来的发展业务将不在是单一或者集中在几个板块，而是会不断吸纳新领域的资源。灵动的发展策略与打造大平台，将是未来大公司的首选之路。资本有可能就是将其变为现实或者加速其实现的重要推力。

　　四、成立合资公司：品牌互推，优势互补

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　　据了解，今年在酒店、公寓、联合办公领域，大型集团搭建的合资公司至少16家。这些新成立的合资公司，依靠合作双方的固有优势，或强强联合集中某一定向业务的开发或者拓展，或是为了自身品牌进入新市场、扩大市场占有率，或是为了进入一个自己未涉足的全新领域，形成品牌互推、资源互补。

　　五、分拆上市：分身术，最大化获得利润

　　大公司经过多元化经营之后，逐渐壮大，后期为了经营和利润的考量，会选择“分拆上市”。这种资本运作模式，在旅游业也已经屡见不鲜。

　　1月4日，希尔顿全球酒店刚刚完成了房地产投资信托和分时度假业务的分拆。分拆之后，希尔顿全球已经不复存在，Hilton Worldwide Holdings成为了Park Hotels&Resorts(住宿房地产投资信托REIT)和Hilton Grand Vacations Inc.(HGV)(分时度假业务)的附属公司，三家公司独立上市。据悉，分拆首日，希尔顿国际控股Hilton Worldwide Holdings(NYSE:HLT)股价大涨4.8%，而分时度假公司Hilton Grand Vacations Inc.,(NYSE:HGV)开盘后第一分钟股价上涨近10%后停牌。

　　8月3日，温德姆环球公司宣布计划分拆该公司的酒店业务，分成两个独立的上市公司：温德姆酒店集团将成为一家新的公开上市专营酒店公司，旗下拥有诸多知名品牌;温德姆度假网络将成为全球最大的公开上市分时度假公司，并将与全球最大的分时度假交换公司RCI 母公司 Wyndham Destination Network 合并。分拆之后，两家公司将具备很大规模，在各自行业占据领先地位，并将拥有强大的现金流、丰富的可信赖品牌组合和现有的合作关系，推动极具吸引力的增长和股东价值。

　　这种转换正在成为一些大型酒店公司的标准操作程序。在此之前，万豪国际集团已经完成了其酒店业务、REIT业务和分时度假业务的分拆。

　　国内关于分拆上市，动作比较大的可能就是万达。今年8月，媒体报道称，万达手里的轻资产公司包括万达商业管理、万达电影、万达酒店管理、万达主题娱乐、万达儿童娱乐、万达体育以及大健康产业。而在这些轻资产公司中，万达电影已经在A股上市，同时还在策划重大重组，即注入影视资产，完成电影生态圈的布局;酒店管理公司、主题娱乐公司即将通过这次重组完成上市，商业管理公司正在排队上市，还有儿童娱乐和体育公司没有上市;此外，万达正在着力布局大健康产业。王健林还表示，计划3年左右将万达旗下大部分公司陆续在境内外上市。

　　同样是想将公司业务分拆上市的拉昆塔控股公司总裁兼CEO Keith Cline表示，“拆分将为公司提供更明晰的战略发展方向，最大化利用公司每项业务蕴藏的增长机会。如果拆分如愿进行，股东也有机会独自持有各个业务，两家公司可分别吸引最适合其独特投资组合的投资商。”

　　六、金融创新：资产证券化，环节资金压力

　　轻资产运营的一个重要途径就是资产证券化。2017年，受政策和市场的影响，长租公寓反而被催生成了一个新的杠杆，资产证券化方面做得风生水起，诞生了“六朵金花”。

　　今年1月10日，魔方公寓便宣布设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元，这也是行业内中国ABS发行史上首单公寓行业资产证券化产品。8月15日，自如以资产服务机构身份的成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS，首期发行规模5亿元。国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，拟发行金额为2.7亿，并于12月14日在深交所成功挂牌!10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利租赁住房REITs”)获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。银行间首单、由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据(ABN)——“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”(简称“飞驰ABN”)在交易商协会成功注册，将发行首期规模40亿元。12月26日，“旭辉领寓长租公寓资产支持专项计划”成功获批，将采用储架发行模式，总额度30亿元。这也是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品。

　　迈点网副总裁丁晓宇认为，“2017年地产行全线跳入租赁地产市场，所争土地的资源，同时企求以金融方式变现替代原来的售房方式，同时小试水公寓的重运营，体量大的，招租会出现极大问题，最终会相对维持在一个小的团队，并采取跟市场品牌合作或者收购的方式，弥补运营等人员的不足。同时寻找金融化轻资产的路径。”毋庸置疑，长租公寓具有租金收入稳定、运营模式清晰、市场发展空间广阔等特点，随着龙头企业创新尝试以及行业整体发展，资产证券化(轻资产型)和REITs(产权持有型)会逐渐成为公寓领域金融创新的重要来源。

　　七、特许经营：酒店集团中西合璧再升级

　　特许经营对于酒店行业来说，不算一个新奇的创举，尤其是在国外，该模式为诸多酒店集团的全球化扩张立下了汗马功劳。国际酒店集团在中国发展特许经营在2017年得到升级式开放。11月27日，港中旅酒店有限公司与洲际酒店集团签署战略合作协议，双方将在大中华区共同开展特许经营洲际集团高端品牌“皇冠假日酒店及度假村Crowne Plaza Hotels & Resorts”和中端品牌“假日酒店Holiday Inn”、“假日度假酒店Holiday Inn Resort”。此举开创了在中国大陆首次由中资酒店集团特许经营并管理国际酒店集团高端及中端品牌的先例。

　　尽管特许经营模式的收费标准与全权委托管理模式相比没有非常显著的下降，但这一模式能有效降低酒店的实际经营成本，而近年来高端酒店市场投资收益的微薄也促使业主强烈地要求介入酒店日常经营，把控各项成本开支，对于渴求提升投资收益的业主而言，特许经营不失为一剂良药。2018年是否有更多的大型连锁集团开放这一模式，非常值得期待。

　　八、自创新品牌：开发+运营+品牌管理，地产商的跨越式转型

　　地产商自创新品牌这种模式，在2016年的时候达到了高潮，华侨城、绿地、保利、万达等地产大鳄都纷纷推出自创的新品牌，品牌品类也从酒店延伸到公寓等等。2017这行新品牌都得到了不同程度的发展，甚至接管了原来由国际酒店集团管理的酒店。

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　　2017年在高星级酒店利润下降的背景之下，“撤牌”、“分手”的戏码继续深化，原来由洲际、希尔顿这样知名国际酒店品牌管理的高星级酒店，撤牌之后多由业主公司自己经营管理。万达就是其中的典型代表。在万达轻资产的步伐下，万达酒店及度假村不仅给旗下酒店换牌了，而且还将自主品牌推向了海外市场。

　　小结

　　存量经济背景下，避重就轻、快速发展壮大，是企业的必经之路，只不过在“轻资产”发展的模式上，八仙过海各显神通。在这个过程中，有些模式已经被验证并具备完善的运作模式，比如说收并购;有些模式还在试水考察期，比如说，公寓的资产证券化之路。

　　2018年，所有围绕着地产/物业发展的旅游大住宿业以及空间产业，必将迎来一场“轻资产”转型硬仗。谁能活下来，谁能站在制高点?这是一个不可预期的结果。